![한강을 끼고 빼곡히 들어선 서울 도심 아파트 단지. [사진 = 코리아비즈니스리뷰 DB]](https://epzvqcvbpcduaglyoici.supabase.co/storage/v1/object/public/news-images/legacy-cgi/2026/05/12/1778546502_63640.jpg)
4년간 유예됐던 다주택자 양도세 중과가 2026년 5월 재가동되면서, 이 일대 주택 시장은 세제·금융·거래 규제가 동시에 작동하는 '3중 규제' 체제에 놓이게 됐다.
1. 4년 만의 귀환, '세금 정상화'인가 '거래 절벽'인가
2026년 5월 12일 현재, 한국 부동산 시장은 복합적인 규제 전환점 한복판에 서 있다. 불과 사흘 전인 5월 9일, 정부가 한시적으로 완화해 왔던 다주택자에 대한 양도소득세 중과 제도가 2026년 5월 10일부터 다시 시행되기 시작했다.
2022년 5월 이후 약 4년간 이어진 중과 유예 조치가 사실상 종료된 것이다. 여기에 더해 정부는 '2026년도 가계부채 관리방안'을 통해 다주택자 주담대 만기연장 제한이라는 강력한 금융 규제를 추가로 가동했고, 토지거래허가구역 내 실거주 의무에 대한 한시 특례도 동시에 시행에 들어갔다.
이 세 가지 입법·규제 변화는 단일 이슈가 아니다. 세제, 금융, 거래 규제가 동시에 맞물리는 '규제 3중 재편'으로, 2026년 하반기 부동산 시장의 구조적 방향성을 결정지을 핵심 변수로 작용하고 있다.
본 리포트는 각 규제의 구체적 내용, 적용 기준, 시장 영향, 그리고 향후 입법 일정까지 단계별로 분석한다.
2. 다주택자 양도소득세 중과 재시행: 핵심 내용과 세율 구조
2-1. 4년 유예의 역사와 종료 배경
2022년 5월 10일부터 정부는 일정 기간 다주택자에 대해서도 중과를 적용하지 않는 한시 조치를 시행해 왔다. 당시 급격한 부동산 경기 침체와 거래 절벽 상황이 우려되면서 투기 억제 목적의 중과세를 한시적으로 유예한 것이다. 이후 부동산 시장이 2023~2025년에 걸쳐 다시 상승 국면에 접어들었음에도 불구하고, 정부는 수차례 유예를 연장해 왔다.
그러나 2026년 2월 2일, 정부는 "다주택자 양도소득세 중과 유예 연장은 없다"고 다시 한 번 밝혔다. 시장에서는 막판까지 추가 연장 기대감이 남아 있었지만, 정부는 원칙을 고수했다.
2-2. 재시행 이후 세율 구조
2026년 5월 9일부터 다주택자에 대한 양도소득세 중과 조치가 약 4년 만에 다시 시행된다. 조정대상지역 내 다주택자는 기본세율에 2주택자는 20%포인트, 3주택 이상 보유자는 30%포인트가 가산되며, 지방소득세 포함 이론상 최대 82.5% 수준의 세율이 적용될 수 있다. 다만 이 최고세율은 양도차익이 크고 보유기간 등 모든 조건이 겹치는 극단적 경우에 해당하므로, 실제 세부담은 개별 거래 조건에 따라 상당한 편차가 있다.
또한 중과세가 적용되는 경우에는 장기보유특별공제가 배제되는 점도 세부담 증가의 중요한 요인이다. 단순히 세율만 올라가는 것이 아니라, 오랫동안 보유해온 주택에 적용되던 공제 혜택까지 함께 사라지는 구조여서 실질 납부 세액 증가폭은 예상보다 클 수 있다.
2-3. 정부의 보완책: '양도일'에서 '계약일'로 기준 전환
정부는 유예 종료에 맞춰 거래 절벽을 완화하기 위한 보완 장치를 병행 시행했다. 정부는 거래절벽과 세 부담 급증을 완화하기 위해 유예 적용 기준을 '양도일'에서 '계약일'로 보완했다. 관계부처 합동 보완방안에 따르면 5월 9일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 확인되면 다주택자 양도세 중과 배제 혜택을 받을 수 있다. 당초에는 5월 9일까지 잔금 청산이나 소유권 이전 등 양도가 이뤄져야 했지만, 계약 기준을 인정해 매도 가능 기간을 사실상 넓힌 것이다.
지역별 잔금 기한도 차등 적용된다. 기존 규제지역은 계약 후 4개월 이내, 2025년 10월 16일 신규 지정된 조정대상지역은 6개월 이내 양도를 마쳐야 한다.
이 보완책은 서울 강남·서초·송파·용산의 경우 5월 9일 전까지 계약한 거래에 대해 2026년 9월까지 잔금 및 등기 완료가 가능하다는 의미다. 실질적으로 매도 가능 기간을 약 4개월 연장한 효과가 있는 셈이다.
3. 토지거래허가구역 실거주 의무 한시 특례: '세입자 낀 집'도 거래 가능
3-1. 기존 규제의 구조적 문제
현행 규정상 토지거래허가구역에서 주택을 취득하면 매수자는 4개월 이내에 실거주를 시작해야 한다. 임대차 기간이 남아있는 매물은 계약 종료 4개월 전에야 거래가 가능했다.
이 구조는 세입자가 1년 이상 남은 아파트를 사실상 시장에 나올 수 없게 만드는 '매물 잠금' 효과를 낳았다. 특히 서울 강남권처럼 세입자 있는 물건이 많은 지역에서는 거래 가능한 매물 자체가 극소화되는 부작용이 발생해 왔다.
3-2. 한시 특례 내용: 최장 2028년까지 실거주 유예
이번에 도입된 한시 조치는 이 구조적 거래 장벽을 일정 요건 충족 시 해소해 준다. 다주택자가 무주택 세대구성원에게 양도할 것, 2026년 2월 12일 당시 임대 중이거나 전세권이 설정되어 있을 것, 임대차계약 최초 종료일이 2026년 9월 10일부터 2028년 2월 12일 사이일 것, 주택 소유자의 주택용지 보유기간이 2년 이상일 것이라는 요건을 모두 충족하는 경우에는 2년간 실거주 의무가 유예된다.
당정에 따르면 정부는 다주택자가 파는 집을 사들이는 매수자가 '무주택자'인 경우 최장 2년까지 실거주 유예를 해주기로 했다.
이 한시 특례가 모든 거래에 적용되는 것은 아니다. 1주택자가 파는 집은 제외된다. 양도세 비과세를 받을 수 있는 '일시적 2주택자' 역시 원칙적으로는 대상이 아니다. 조정대상지역 주택을 보유한 중과 대상 다주택자가 무주택자에게 매도하는 거래에 한해서만 이 특례가 적용된다는 점에 유의할 필요가 있다.
3-3. 주담대 전입신고 의무 완화
주택담보대출 실행 시 전입신고 의무 기한도 '대출 실행일로부터 6개월' 또는 '임대차 계약 종료일로부터 1개월' 중 더 늦은 시점을 선택할 수 있도록 완화되었다. 이러한 조치들은 관련 시행령이 이달 중 공포 및 즉시 시행될 예정이다.
매수자가 대출을 받은 후에도 세입자 퇴거 시점까지 전입신고를 유예받을 수 있게 됨으로써, 실거주 의무 이행과 금융 일정 사이의 충돌을 완화하는 실질적 효과가 있다는 평가다.
4. 2026년도 가계부채 관리방안: 다주택자 대출 회수 압박
4-1. 정책 배경과 3대 축
정부가 내놓은 '2026년도 가계부채 관리방안'은 다주택자 대출 회수 유도와 부동산 관련 불법·우회 대출 차단까지 포괄한 전방위 규제 패키지다. 수도권·규제지역 아파트를 보유한 다주택자에 대해서는 주택담보대출 만기연장을 원칙적으로 막고, 사업자대출의 용도 외 유용에 대해서는 전 금융권 대출 제한이라는 강한 제재를 예고했다.
이에 따라 정부는 총량관리 강화, 다주택자 주담대 만기연장 제한, 사업자대출 용도 외 유용 등 불법행위 점검 및 제재 강화라는 3축 대책을 마련했다.
금융당국은 최근 가계부채 관리 강화와 다주택자 양도세 중과 유예 종료 시한(5월 9일)이 다가오면서 주택시장 상승세가 둔화됐지만, 여전히 불안요인이 크다고 판단했다.
4-2. 스트레스 DSR 3단계와 지역별 적용 현황
스트레스 DSR(총부채원리금상환비율)은 대출 심사 시 미래 금리 상승 가능성을 반영해 가산금리를 부과함으로써 대출한도를 사전에 축소하는 제도다. 2024년 2월 1단계(스트레스 금리 0.38%), 2024년 8월 2단계(스트레스 금리 0.75%), 2025년 7월 1일 3단계(스트레스 금리 1.50%)가 순차 시행됐다.
이후 정부가 10.15 부동산 대책을 발표하면서 10월 16일부터 수도권 및 규제지역의 주택담보대출에 한해 스트레스 금리가 3%로 대폭 인상됐다. 즉, 2026년 5월 현재 수도권·규제지역 주담대 차주에게는 스트레스 금리 3%가 적용되고 있으며, 지방 주담대에 대해서는 2026년 6월 30일까지 2단계 스트레스 금리 0.75%를 한시 적용하고 있다.
이로 인해 수도권 실수요자들은 스트레스 금리 3% 기준으로 대출한도가 기존 대비 10~15% 이상 축소되는 실질적 타격을 받을 가능성이 크다. 지방과 수도권 간 대출 여건 격차도 구조적으로 벌어지고 있는 형국이다.
4-3. 추가 규제: 비거주 1주택자·RWA 강화 추진
금융당국이 다주택자를 겨냥한 대출 규제에 이어 가계부채 관리를 위한 추가 조치에 돌입한다. 비거주 1주택자, DSR 적용 확대, 위험가중치(RWA) 등 3대 핵심 축을 중심으로 본격적인 제도 정비에 나선다.
이는 기존 다주택자에 한정됐던 대출 규제망이 '집에 실거주하지 않는 1주택자'까지 확대될 수 있음을 시사한다. 투기적 수요를 부동산 보유 형태에 따라 더욱 정밀하게 타격하겠다는 당국의 의지가 반영된 것으로 풀이된다.
5. 시장 영향 분석: 단기 매물 증가 가능성, 중장기는 불확실
5-1. 단기: 매물 출회 기대, 그러나 범위는 제한적
우리은행 함영진 부동산리서치랩장은 이번 조치를 "오는 5월 9일 다주택자 양도세 중과 시행 이후 매물 잠김 우려를 낮추고, 7월 세제 개편 이전 시장 안정화의 브릿지 역할을 위한 교두보"라고 평가했다. 단기적으로 수도권 매물 증가를 유도할 수 있지만, 효과의 범위는 제한적이라고 봤다. 함 랩장은 "수도권 전반의 급격한 가격 하락을 이끌기보다는 대출 취약 물건 및 일부 지역 매물 증가 등 수도권 외곽 위주의 매물 출회·호가 진정으로 연결될 것"이라고 덧붙였다.
5-2. 중장기: '매물 잠김'에서 '임대 전환'으로의 구조 이동
양도세 중과가 재시행되면 다주택자 입장에서 매도 시 세부담이 크게 늘어나는 반면, 버티기에는 종합부동산세와 재산세 보유 비용이 압박한다. 이 구조에서는 일정 수 이상의 다주택자들이 매도를 포기하고 임대 전환을 택할 가능성이 있다는 우려가 나온다. 실제로 서울 아파트 시장에서 매매 거래가 실종되고 임대 전환이 뚜렷해지는 현상이 4월 이후 이미 감지된 바 있다.
중장기적으로는 다주택자 주담대 만기연장 원칙적 불가 조치로 인해 금융 압박을 받는 다주택자들의 매도 물건이 일부 시장에 풀릴 수 있다는 관측도 있다. 그러나 규제지역 내 매도는 양도세 중과라는 벽에 다시 막혀 있어, '팔 수도 없고 버티기도 부담인' 상황이 구조적으로 형성될 가능성이 있다는 점이 시장의 최대 딜레마로 꼽히고 있다.
6. 향후 입법 일정과 추가 규제 전망
6-1. 7월 세제 개편: 다음 변수
이번 규제 조치들은 '7월 세제 개편'을 앞둔 과도기적 브릿지 조치라는 성격도 강하다. 정부는 2026년 하반기 세제 개편을 통해 종합부동산세, 취득세, 양도세 등 부동산 세제 전반을 재정비할 것으로 예고하고 있다. 중과세 기준 조정, 장기보유특별공제 일부 복원 여부 등이 하반기 입법 논의의 핵심 쟁점이 될 것으로 보인다.
6-2. DSR 적용 대상 추가 확대 검토
금융위는 이미 DSR 적용대상 확대와 고액 주담대 자본적립 부담 강화 방침을 밝힌 상태이며, 현재 차주 영향 등을 분석 중이다. 또 2026년 4월 이후 주택신용보증 출연료 체계 개편으로 고액 주담대 출연료가 인상되는 만큼, 그 효과를 보며 추가 자본규제도 검토할 계획이다.
전세대출의 DSR 편입 여부도 업계의 주요 관심 사안이다. 이 조치가 실제로 시행될 경우 전세 세입자들의 자금 조달 여건이 한층 까다로워질 수 있어 사회적 파장이 상당할 것이라는 지적이 나온다.
6-3. 토지거래허가구역 연장 여부
강남3구와 용산구의 토지거래허가구역은 2025년 9월 갱신 지정돼 2026년 12월 31일까지로 연장된 상태이며, 갱신될 가능성도 충분하다. 서울 전역과 경기 주요 지역의 토지거래허가구역 지정 기간이 2026년 12월 만료를 앞두고 있어, 연내 재지정 여부가 하반기 주요 정책 이슈로 부상할 가능성이 크다.
7. 결론: 규제의 '정상화'인가, '시장의 동결'인가
2026년 5월의 규제 3중 재편은 단기적으로 매도 희망 다주택자에게 강력한 압박을 가하고 있다. 세금 측면에서는 중과 재시행, 금융 측면에서는 주담대 만기연장 제한, 거래 측면에서는 토지거래허가 실거주 의무 한시 특례 시행이라는 구도가 동시에 작동하기 시작했다.
정부의 공식 입장은 '시장 정상화'다. 4년간 유예해 온 제도를 원칙으로 되돌리고, 투기적 다주택 수요를 세제와 금융으로 이중 차단해 실수요자 중심의 주택 시장을 구축하겠다는 것이다.
그러나 시장 현장에서는 정반대의 우려가 제기된다. 다주택자는 팔지도 못하고 버티기에도 부담이 커진 상황에서 매물을 임대로 돌리고, 무주택 실수요자들은 대출 규제와 높은 집값 사이에서 실질적 내 집 마련이 더 어려워지는 '규제의 역설'이 나타날 수 있다는 것이다.
두 시각이 충돌하는 가운데, 7월 세제 개편과 하반기 토지거래허가구역 재지정 결정이 이 갈등을 어떻게 정리하느냐가 2026년 한국 부동산 규제 정책의 최대 분기점이 될 것으로 보인다. KBR 정책인사이트는 관련 입법·행정 동향을 지속적으로 추적 보도할 예정이다.