10.15 부동산 대책 쇼크, 서울 전역 '거래 절벽'… 2026년 시장은 어디로 향하는가

이번 10.15 부동산 대책은 명확한 배경을 가지고 있다.

2025년 3분기에 접어들면서, 시장은 연초의 침체 우려를 벗어나 뚜렷한 과열 양상을 보이기 시작했다. 건설업계의 PF 부실 리스크와 원자재 가격 급등으로 인한 신규 주택 공급 불안 심리가 여전한 가운데, 미국을 필두로 한 글로벌 금리 인하 가능성이 대두되자 시중 유동성이 다시 부동산 시장으로 몰릴 조짐을 보였다.

실제 데이터가 이러한 과열을 증명한다.

정부 실거래가 시스템 분석 결과, 2025년 9월 서울 성동구의 신고가 거래 비중은 43%에 달해, 불과 두 달 전인 7월(27%) 대비 급증한 것으로 나타났다. 같은 기간 경기도 과천시의 신고가 비중은 27%에서 57%로 두 배 이상 폭증하는 등, 투기적 수요가 시장을 견인하고 있다는 위기감이 고조되었다. 정부가 연초의 규제 완화 기조를 전면 수정하고, 수요 억제를 위한 '극약 처방'을 내놓을 수밖에 없었던 이유이다.

2. 주요 대책 분석: '3중 규제'와 '대출 봉쇄'의 충격파

이번 '10.15 주택시장 안정화 대책'은 과거 고강도 규제 시기를 방불케 하는 강력한 내용을 담고 있다.

핵심은 '수요 차단'이며, 이는 크게 두 가지 축으로 작동한다.

첫째, 서울 전역 및 경기 12곳 '3중 규제' 지정

정부는 서울 25개 구 전역과 경기도 과천, 광명, 성남(분당·수정·중원), 수원(영통·장안·팔달), 안양(동안), 용인(수지), 의왕, 하남 등 12개 시·구를 동시에 조정대상지역 및 투기과열지구로 묶었다.

더욱 강력한 조치는 이들 지역을 토지거래허가구역으로 한시적(2025년 10월 20일~2026년 12월 31일) 지정한 것이다. 이는 해당 지역에서 주택을 매입할 경우, 구청장의 허가를 받아야 하며 2년간 실거주 의무를 이행해야 함을 의미한다. 사실상 전세를 끼고 집을 사는 '갭투자'를 원천 봉쇄하는 조치다.

둘째, '현금 부자'만 진입 가능한 LTV·DSR 전면 강화

금융 규제는 대출의 문턱 자체를 극도로 높였다. 새로 지정된 규제지역 내에서는 주택담보대출 LTV(담보인정비율)가 기존 비규제지역의 70% 수준에서 일괄 40%로 축소된다.

여기에 가격대별 '대출 총량 캡'이 신설되었다. LTV 40%를 적용받더라도, ▲시가 15억 원 이하는 최대 6억 원 ▲15억~25억 원 주택은 최대 4억 원 ▲25억 원 초과 주택은 최대 2억 원까지만 대출이 가능하다.

30억 원짜리 아파트를 사도 LTV와 무관하게 대출 한도는 2억 원에 불과해, '현금 동원력'이 없는 수요자의 시장 진입을 사실상 차단했다.

또한, 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 시 가산되는 스트레스 금리가 기존 1.5%에서 3.0%로 두 배 상향 조정되었으며, 수도권 1주택자의 전세대출에도 DSR 40% 규제가 적용되어 '갈아타기' 수요마저 억제했다.

3. '거래 절벽'과 '풍선효과' 우려