[심층분석] 2025년 서울 아파트 가격 반등은 착시일까? 시장 회복과 변수의 실체를 파헤치다

[이미지 : 코리아비즈니스리뷰 / 서울 아파트 모습]

2025년 서울 아파트 시장, 진짜 회복일까 착시일까?

3개월 연속 상승...서울 아파트 시장에 '온기' 감지

2025년 들어 서울 아파트 시장에 변화의 기류가 감지되고 있다.

KB국민은행 리브부동산이 발표한 3월 월간 주택시장동향에 따르면, 서울 아파트의 중위가격은 1월부터 3월까지 3개월 연속 상승세를 기록하며 지난 2년간의 침체기와는 다른 흐름을 보이고 있다.

구체적으로 중위가격은 1월 9억1,000만원(+0.4%), 2월 9억2,200만원(+1.3%), 3월 9억3,000만원(+0.9%)으로 점진적 반등세를 보이고 있으며, 거래량 또한 수도권 전반에서 증가세로 돌아섰다.

강남 3구, 용산, 마포 등 일부 지역에서는 고가 아파트 위주의 실거래가 회복세가 나타났다. 이는 '시장 심리 회복 모델(Market Sentiment Recovery Model)'에서 말하는 초기 반등 국면의 전형적 현상으로 해석될 수 있다.

이 모델에 따르면, 자산시장은 급락 이후 일정 기간 조정을 거친 후 매수 심리가 살아나기 시작하며 가격이 반등하는 양상을 보이는데, 서울 아파트 시장은 이러한 흐름의 초입에 진입한 것으로 볼 수 있다.

금리 인하 시사한 한국은행, 투자 심리 자극

한국은행의 금리 정책도 부동산 시장에 영향을 주고 있다.

2025년 3월 28일 이창용 한국은행 총재는 기준금리 동결을 발표하며, "물가 상승세가 완만해지고 있으며 기준금리 인하를 검토할 시점이 다가오고 있다"고 언급했다.

이 발언은 기준금리 인하 가능성을 시사한 것으로 해석되며, 일부 시장 참여자들의 기대 심리를 형성했다.

KB증권 김동환 이코노미스트는 "기준금리 3.50%는 당분간 유지되겠지만, 2분기 중 인하 가능성이 핵심 변수로 부상할 수 있다"고 분석했다.

금리 정책은 부동산 수요에 직접적인 영향을 주는 요소로, '자산가격 결정 이론(Asset Pricing Theory)'에 따르면 할인율의 변화는 미래 기대수익의 현재가치에 영향을 주기 때문에, 기준금리 인하는 아파트 가격 상승을 유도하는 재료로 작용할 수 있다.

특히 실수요자 및 대기 매수층은 금리 변동에 민감하게 반응하며, 이는 실거래량 증가로 이어질 수 있다.

규제 완화와 정책 변화, 실수요 유입

정부는 최근 ▲생애최초 주택구입자에 대한 대출 규제 완화 ▲청년층의 LTV(주택담보인정비율) 상향 조정 ▲재건축 안전진단 기준 완화 등 다수의 부동산 규제 완화 조치를 시행했다. 이에 따라 주요 단지 청약 경쟁률이 오름세를 보이고 있으며, 누적된 미분양 물량도 점차 해소되고 있는 양상이 나타나고 있다.

이는 '정책 효과 누적 이론(Policy Lag Effect)'과도 맞닿아 있다. 정부의 부동산 정책은 효과가 일정 시차를 두고 반영되는 경향이 있으며, 이러한 누적된 정책 완화는 실수요자의 심리에 긍정적 영향을 미쳐 시장에 서서히 반응하게 만든다.

특히 재건축 규제 완화는 중장기적인 주택 공급 신호로 작용하며, 이에 따른 기대심리가 현재 시장 가격 형성에도 일정 수준 영향을 줄 수 있다.

전문가 진단: 중장기 조정 가능성도 고려해야

부동산114 박지연 수석연구원은 "단기적인 가격 회복은 정책 변화와 금리 기대감에 의한 반사효과로 해석된다"며 "중장기적으로는 실수요 회복 없이는 조정 가능성을 배제하기 어렵다"고 분석했다.

일부 지역에서는 거래 회복 속도가 여전히 더디며, 투자 심리 중심의 움직임도 존재한다는 지적이 있다.

또한 '거시건전성 원칙(Macroprudential Principle)'에 따르면, 자산 시장의 일시적 반등은 거시경제 지표와 실물경제 회복과 괴리가 있을 경우 지속 가능성이 낮다. 이는 중장기 시장 안정을 위해 수요의 질, 고용률, 실질 소득 증가 등 실물 경제 요소와의 정합성이 반드시 수반되어야 함을 시사한다.

반등 흐름 속 불확실성 여전

2025년 봄, 서울 아파트 시장은 반등의 흐름을 보이고 있으나, 이를 곧 회복세로 단정 짓기는 이르다.

기준금리 인하 시점과 폭, 추가적인 정책 유인의 실효성, 외부 경제 상황 등은 여전히 시장의 방향성을 좌우하는 주요 변수로 작용할 전망이다.

향후 추이를 판단할 때에는 실거래 기반 통계, 정책 집행 강도, 매물 흐름 등 '정량적 분석'과 '정성적 요인'을 함께 살펴야 하며, 단기 반등에 대한 과도한 낙관보다는 다층적 지표 분석이 필요한 시점이다.

경영연구 및 사례분석 연구 : KBR경영연구소